【裁判要旨】

在不动产登记行政案件中，当事人以作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对不动产登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案是一起典型的一房两证案件,本案的审理及裁判阐明，当事人如果是以涉案房屋原始产证并非合法取得为由起诉要求撤销不动产转移登记的，可以无需先行解决民事争议。

 

【案情】

    原告：石井某子（日本国国籍）。

被告：上海市自然资源确权登记局。

第三人：倪某。

第三人：金某。

2002年9月10日，原上海市房屋土地管理局（以下简称原市房地局）下属的闵行区房地产登记机构（以下简称登记机构）受理了第三人倪某及第三人金某提出的房屋变更登记申请，请求内容是将本市闵行区航华一村XX街坊XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）由原权利人倪某变更登记为金某。申请人提供了署名为倪某的委托书、署名为案外人何某强的承诺书、出卖人为倪某及买受人为金某的落款日期为2002年9月10日的房地产买卖合同、两第三人及何某强身份证、沪房地闵字（2002）第031477号权利人为倪某的房地产权证等材料。登记机构于同日向申请人出具了收件收据。2002年9月16日，原市房地局核准涉案房屋权利人由第三人倪某变更为第三人金某，并对第三人金某作出编号为闵2002045385的房地产登记行为（以下简称被诉变更登记行为）。案外人何某强向登记机构出具了落款日期为2002年9月20日、委托人为金某的领证委托书，代领了被诉产证。

2007年3月16日，房地产登记机构受理了第三人金某与案外人石井某夫就涉案房屋提出的配偶变更登记申请。2007年4月4日，登记机构核准涉案房屋权利人由金某变更为案外人石井某夫。

2015年4月27日，原告石井某子向上海市闵行区人民法院提起行政诉讼，要求撤销登记机构向案外人石井某夫颁发的房地产权证。同年8月14日，原告撤回该案诉讼。之后，原告以上海三佳房地产经营有限公司（以下简称三佳公司）、倪某为被告，再次向上海市闵行区人民法院提起民事诉讼，要求确认两者就涉案房屋签订的房地产买卖合同无效。案外人石井某夫及原上海市不动产登记局均被列为该案第三人。上海市闵行区人民法院于2017年4月21日作出（2015）闵民五（民）初字第2329号民事判决，确认倪某与三佳公司就涉案房屋签订的房地产买卖合同无效。之后，倪某、案外人石井某夫不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月10日作出（2017）沪01民终8719号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案民事诉讼期间，石井某夫将房屋出售给案外人李某、王某平，原上海市不动产登记局于2017年6月14日受理房屋登记申请，于次日将涉案房屋转移登记至李某、王某平名下。2018年1月，原告石井某子向上海市闵行区人民法院提起行政诉讼，要求确认原市房地局2002年7月3日对倪某作出的闵2002031477号房地产权利登记行政行为违法。2018年6月7日，上海市闵行区人民法院作出（2018）沪0112行初15号行政判决，确认原市房地局2002年7月3日对倪某作出的闵2002031477号房地产权利登记行政行为违法。判决后，各方当事人均未提起上诉，该行政判决已生效。

另查明，原告石井某子（原名王某）与案外人石井某夫（原名马某玉）原系夫妻，两人于1995年1月结婚，于2002年1月离婚。1995年8月15日，原告就涉案房屋取得沪房闵字第华01084号房屋所有权证。庭审中，被告确认原告持有的房屋所有权证从未被房地产登记机构注销或以其他方式宣布无效，亦从未发生过以上述产权证为原产权证的变更或转移登记等行为。

 

【审判】

上海市第三中级人民法院认为：原市房地局作为原本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，依法核实和确认房地产权属，制作和颁发统一的房地产权证书，区、县房地产登记机构受原市房地局委托，办理规定范围内的房地产登记工作。因行政职责整合，2016年10月8日起原上海市不动产登记局为本市不动产登记机构，各区（县）不动产登记事务中心受上海市不动产登记局委托，办理辖区范围内不动产登记相关事务。自2019年3月5日起，原上海市不动产登记局更名为上海市自然资源确权登记局，故上海市自然资源确权登记局依法应作为本案被告。本案中，登记机构受理两第三人的变更登记申请后，在法定期限内作出被诉登记行为，行政程序并无违法之处。针对两第三人以房屋买卖为由提出的权利人变更登记申请，房地产登记机构依据《上海市房地产登记条例》（自1996年3月1日起施行）（以下简称《房地产登记条例》）第二十三条第（一）项及第二十四条审查申请材料，适用法律正确。

《房地产登记条例》第二十三条第（一）项规定，“经初始登记的房地产有下列转让情形之一的，当事人应当自有关合同或者协议签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请变更登记：（一）买卖；……”第二十四条规定，“权利人变更时，申请登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）与房地产转让有关的合同、协议、证明文件、行政决定、勘测报告或者其他法律文件等。”本案中，第三人倪某与第三人金某以房屋买卖为由向登记机构提交权利人变更登记申请时，提交了申请书、身份证明、以倪某为权利人的编号闵2002031477号房地产权证、房屋买卖合同等申请材料。但上海市闵行区人民法院（2018）沪0112行初15号行政判决已确认以倪某为权利人的编号闵2002031477号房地产权利登记行为违法，且该判决已生效。故原市房地局据以办理本案被诉变更登记的申请材料中的“（三）房地产权证书”不具有合法性，原市房地局据此将倪某认定为权利人并将涉案房屋变更登记至第三人金某名下，认定事实错误，证据不足。

被诉变更登记行为因认定事实的主要证据不足，构成违法，本应予以撤销，但之后房地产登记机构又核准第三人金某将涉案房屋产权变更登记至案外人石井某夫名下，故被诉变更登记行为不具有可撤销内容，应当被判决确认违法。原告石井某子要求确认被诉变更登记行为违法，具有充足的事实根据，亦于法有据，应予支持。据此，法院作出判决，确认原上海市房屋土地管理局2002年9月16日对第三人金某作出的闵2002045385号房地产权利登记行为违法。一审判决后，各方当事人均未提起上诉。

【评析】

根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对不动产登记行为提起行政诉讼的，法院应当告知当事人先行解决民事争议。但是，在“一房两证”情形下，当事人以前手产证并非合法取得为由起诉要求确认不动产转移登记行为违法的，则无需先行解决民事争议。本案是一起典型的“一房两证”案件，被告的主要抗辩理由是原告应当先行解决民事争议。本案的裁判，阐明了在“一房两证”情形下，先行解决民事争议制度的例外。

一、本案原告并非以民事法律关系无效为由提起行政诉讼

不动产登记行为的作出，通常是基于申请人之间民事法律关系的建立、变更或消灭。这些民事法律关系，构成了不动产登记行为的审查基础。如果当事人对不动产登记行为持有异议，理由是基础民事法律关系无效或应当被撤销的，则当事人应当先行解决民事争议。先行解决民事争议制度的设立，一方面是为了防止审判权的僭越，避免行政审判法官直接对民事争议部分作出裁判，混淆行政审判与民事审判的分工。另一方面，有助于实质解决行政争议，当处于源头上的民事争议先行解决后，行政争议自然也将迎刃而解。

但本案中，原告并非以两第三人之间的房屋买卖合同无效为由提起行政诉讼。本案原告要求确认被诉转移登记行为违法，其主张的主要事实理由是倪某名下的房地产权证书违法。

二、本案原告提出原产证违法已由法院生效判决予以佐证

房地产登记机构作出被诉转移登记行为，需依据一系列事实，包括房地产登记申请、申请人身份、代理人身份、原房地产权证书、房地产买卖合同等。其中原房地产权证书、房地产买卖合同是房地产登记机构作出被诉转移登记行为所要依据的最基本事实，且房地产权证书真实合法有效是房地产买卖合同有效的基本前提条件之一。现本案被诉转移登记行为中的原房地产权证书已经被法院生效判决确认违法，故本案原告客观上无需再就本案所涉房地产买卖合同的效力问题先行提起民事诉讼。

三、本案被诉转移登记行为构成事实认定不清、证据不足

本案中，第三人倪某与第三人金某以房屋买卖为由向房地产登记机构提交权利人变更登记申请时，提交了申请书、身份证明、以倪某为权利人的编号闵2002031477号房地产权证、房屋买卖合同等申请材料。但上海市闵行区人民法院（2018）沪0112行初15号判决已确认原市房地局于2002年7月3日对倪某作出的编号闵2002031477号房地产权利登记行政行为违法，且该判决已生效。故原市房地局据以办理本案被诉变更登记的申请材料中的“（三）房地产权证书”不具有合法性，原市房地局据此将倪某认定为权利人并将涉案房屋变更登记至第三人金某名下，认定事实错误，证据不足。

此外，原市房地局于1995年8月向原告颁发涉案房屋的房屋所有权证后，又于2002年7月向第三人倪某颁发了涉案房屋的房地产权证，造成“一房两证”的现象。2002年9月，两第三人提出本案被诉转移登记申请时，涉案房屋同时存在原告名下的沪房闵字第华01084号房屋所有权证及第三人倪某名下的闵2002031477号房地产权证。在“一房两证”情形下，原市房地局认定涉案房屋属倪某所有，无视原告已经对涉案房屋拥有合法产证的事实，作出被诉转移登记行为，显然认定事实不清、证据不足。

四、本案不动产登记机构未尽合理审慎审查之责

如前所述，在原告1995年8月已经就涉案房屋持有房屋产权证的情形下，房屋登记机构再次于2002年7月向第三人倪某颁发了涉案房屋的房地产权证，造成“一房两证”的现象，显然未尽合理审慎审查之责。2002年9月，两第三人提出本案被诉变更登记申请时，涉案房屋同时存在原告名下的沪房闵字第华01084号房屋所有权证及第三人倪某名下的闵2002031477号房地产权证。原市房地局未及时纠错，反而在2002年9月又对其中倪某名下的“一证”进行产权转移登记，显然未对涉案房屋的产权状况、两第三人的不动产登记申请尽到合理审慎的审查职责，主观上再次存在明显过失。

综上，当事人在“一房两证”情形下，认为后取得的产证违法且有证据佐证的，无需对根据违法产证进行的房屋买卖合同先行提起民事诉讼，可以直接提起行政诉讼。法院对不动产登记机构在“一房两证”情形下，根据违法产证作出的房屋转移登记行为，应当以证据不足为由判决撤销或确认违法，并指出登记机构主观上未尽合理审慎审查之职，为后续行政赔偿提供相应的依据。

【案例索引】

一审案号：上海市第三中级人民法院（2018）沪03行初101号

合议庭组成人员：丁晓华  沈莉萍  杨智勇